楼市正在盼着“通胀”的到来昨天一个早些年的同事在微信上问我通胀是不是要来了，接下来他在银行的存款会不会贬值？楼市是不是也要借着通胀的东风再次进入上行轨道了？

　　碍于在90年代双轨制并轨后产生的供需失衡，从而造成的物价快速上涨进入真正意义上的通胀时间，人们因为对价格的失控和抢购浪潮的深刻印象，从而对通胀这个词铭记于心。

　　现在我们的宏观经济面对的问题不是严防通胀，而是想尽快的拥抱温和的通胀，通缩才是当下的经济发展的桎梏所在。

　　首先要知道，LPR的降低主要还是因为国债利率的一路走低、而国债利率的降低则是因为大量资金涌入后的必然结果

　　国债的价格和收益率成反比，所以当资金大量涌入就会推高价格压低收益率，当下的国债市场就是这么一个情况。

　　而鉴于当下避险情绪的蔓延，市场内资金的持有方都集体变得异常胆小谨慎，他们只会让资金流入到最安全的地方。

　　根据国家金融与发展实验室发布的《2024年二季度宏观杠杆率》中的数据显示，第二季度实体经济债务中，居民、企业还有政府的债务，同比增速分别为3.8%、7.8%和15.2%。

　　很明显个体和企业都处于去杠杆的阶段，而为了挑起经济增速的大量，政府化身市场最后的购买者，以财政刺激和公共投资来支撑经济。

　　政府的财政的扩张（发债等方式）正在成为大量信贷的承接者，而一般当财政性政策开始发力的时候，大都面临着些许的通缩，或者说经济增速放缓的迹象。

　　在这个基础上居民消费只会越来越来“精打细算”，说好听叫学会寻找性价比，说难听点就是想一分钱掰成两半花。

　　而居民的消费又是内需经济的基石，现在基石出了问题，企业怎么可能还在这片出现裂痕的基石上去投资去扩张？

　　企业的融资是银行的资产，银行不能也不会坐以待毙看着资产流失，于是为了应对市场变化，银行只能降低利率吸引更多借款人，从而保持自己的盈利能力和市场份额。

　　打个比方，存款给3%利率，放贷出去有4.5%利率，中间1.5%是利差；现在放贷减到4%，存款要还是3%，银行就得少0.5%的利润。

　　所以7月25号也就是今天，四大国有银行宣布集体降低存款利率leyucom乐鱼官网，分别下调一年期、两年期、三年期和五年期人民币定期存款利率至1.35%、1.45%、1.75%、1.8%。（此前分别为1.45%、1.65%、1.95%、2.00%）。

　　是因为居民的缩，导致了消费萎靡和存款增加，而企业又因为居民的“抠门”消费而减少了投资和扩张。

　　大家都觉得经济未来可能不会太乐观，于是流通中的货币开始不再大量进入实体经济，转头扎堆躺到了国债的温柔乡里吃利息。

　　货币的确是多，M2都超过300万亿了，但这要区分货币的类型，它要是躺在银行里的死货币（基础货币），那再多也没用。

　　只有流通中的货币增加才有着向通胀发展的可能，而现在的问题就是流通货币的太少，装死的货币太多。

　　不要被上半年400多次的楼市刺激政策吓到，所有的政策都只能起到敲边鼓的作用，真正起作用的还是最终的购买者的收入和杠杆空间。

　　楼市说到底是个递进式的折现游戏，想一直玩下去就必须保持全民收入增速较高且可以无限增加杠杆的前提下，但现实世界这样情况根本也不可能存在。

　　房地产就像猪八戒背媳妇的游戏一样，刚开始进场楼市的人背的是80斤的，这时候大家都比较轻松，只要背个三五年“媳妇”转手一卖，就是几十上百万的获利。

　　楼市的玩法就是这样，先进场的透支后进场的，后进场的剥削更后知后觉的，循环往复直到房子的价格后人无法承受。

　　房价不断的上升，代表着更高的房价需要更晚进场的人，用更多的储蓄和未来收入来为前面的人接盘和套现。

　　但问题是个体的收入却没有同步上涨而是被远远甩在身后，甚至6个钱包也开始有心无力，而一旦接盘链开始断裂后，这个金融游戏基本也就玩到头了。

　　在这种情况下，因为你的花销等于我的收入的公式影响，绝大多数的居民收入都会觉得明显感觉收入增速放缓。

　　在一个预期未来大部分人认为收入可能会减少的情况下，还能继续负债进场的勇气，只可能属于极少数者。

　　没人想背着沉重的债务在作死的边缘疯狂试探，不但自己背不动，将来想卖的时候别人很可能也接不动，完全的死局。

　　之前的文章我说过，当下居民端面对楼市就是一个被使用多年的海绵，每次楼市需要时都要拧一拧，然后靠拧出的储蓄和负债来激活楼市。

　　但问题是这海绵这些年就几乎没有重新回到水盆里吸过水，所以现在各种政策就像不断加大拧海绵的大手，力气是下足了，但水却看不到几滴出来。

　　换句话说就是居民端能为楼市贡献的劳动性收入和储蓄以及负债空间，都已经接近极限，必须要修养相当一段时间。

　　但奈何债务不等人，所以我们能看到的是继续加杠杆的操作，比如15%这种力度远超15年棚改的首付比例，就是典型的代表。

　　以15%首付进场的人其承担的债务会吃掉更多的可支配收入，而这群人因为债务而导致的支出减少会为未来的可能进场的个体启动“我开支减少你收入降低”的同步死循环。

　　你指望后续进场的人在收入增长放缓甚至减少的情况下，还能有多强劲的收入继续接住这些15%高杠杆进场的人的资产？

　　简单说就是城镇化，大基建，加入WTO后的世界工厂，我们曾经的经济引擎崭新且强劲，最关键的是有极佳的油耗比。

　　这些曾经中国经济的重要增长点，以增加财政收入、提升企业盈利能力、推动资产价值上升、扩大就业和提高收入，最关键是带动了温和的通胀效应等方式推动了经济的快速增长，以此稀释和对冲了大量的债务。

　　那时，资金有着冲入实体的勇气，企业有着扩张和投资的野心，个体也有着实打实且持续力度不小的收入增长。

　　投入一块钱，可能勉强也就是保个本，多赚的那点钱真不够使的，不然去年到现在的那些超长期国债你以为都是干嘛发行的？

　　因为个体是一切债务的最终偿还单位，当收入不好但偿债责任又摆脱不掉时，楼市的现状就一切都说得通了。

　　但这有个前提，就是这些多出生的人口，他们必须有稳定的工作岗位量，有相对较好且不断增长的收入。

　　他们的劳动获得较好的收入，接着他们又会用这份收入换取社会中的商品和服务，于是支出=收入的公式再次起效，消费市场活跃，企业收入增加，投资扩张，更多的劳动力需求产生，最终相对更良好的收入增长曲线也逐渐形成。

　　但如果这个大前提不成立，这些出生人口继承的是父母债务，面对的是收入较低且竞争激烈的工作岗位，那么对冲债务则无从谈起。

　　当然也不是一点作用没有，出生到婴儿再到入学接受教育，这个阶段还是能贡献一份不小的经济增长数据的。

　　但这仅仅也只是短暂的，而即使这种短暂的因为人口增长带来的从婴幼儿到学生阶段的消费，还是由这些新生人口的父母掏的钱。

　　一句话，不管是财政的扩张，还是央行宽松的货币，都要做到惠及于民，这是一切问题的重点，同样也是终点。